Порядок действий при выборе способа управления многоквартирным домом

Как организовать собрание и проголосовать

Прийти раз в год на общедомовое собрание мы все обязаны. Вообще собрание - это такая высшая законодательная власть в доме, которая решает все основные вопросы. Стать его инициатором может только собственник жилья. Проводиться же оно может в очной форме или как заочное голосование.
Итак, чтобы все сделать правильно, нужно...

Шаг 1. Известить жильцов

Сделать это надо не позже чем за 10 дней до собрания заказным письмом, или личным уведомлением под расписку или же объявлением в общедоступном месте. В извещении должны быть указаны:

* сведения об инициаторе собрания;
* форма проведения (собрание или заочное голосование);
* дата, место, время проведения (для заочного голосования - последний срок приема голосов, а также место, куда бюллетени нужно приносить);
* повестка дня (нельзя ее изменять по ходу собрания и принимать решения по вопросам, которые в нее не включены);
* место, где можно ознакомиться с информацией и материалами, которые будут представлены на собрании.

Шаг 2. Собрать кворум

Чтобы собрание было вправе принимать решение, в нем должны участвовать жильцы, которые обладают 50% + 1 голос от общего числа собственников помещений в доме.

! Подсчитываются голоса собственников не «по головам», а исходя из доли в общем имуществе. Например, за один голос может быть принят один квадратный метр. Если в вашей квартире 40 «квадратов» - значит, у вас 40 голосов.

Шаг 3. Подсчитать голоса

За то, чтобы формой управления домом стало ТСЖ, должно быть подано 50% + 1 голос от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.

Чтобы выбрать управляющую компанию, «за» должно проголосовать 50% + 1 голос от участвующих в собрании, то есть 25% + 1 голос от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Голосуют все собственники жилых и нежилых (например, подвальных) помещений в доме.

При заочном голосовании в письменном решении должны быть указаны:
* сведения о жильце;
* сведения о документе, который подтверждает, что это лицо - собственник помещений в вашем доме;
* решение по каждому вопросу повестки дня: «за», «против» или «воздержался».

Все решения оформляются протоколами.

Что такое непосредственное управление

Управление многоквартирным домом в этом случае не поручается никому. Каждый собственник сам напрямую заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями (газ, свет, вода, вывоз мусора). Собственники могут избрать уполномоченного с правом заключать эти договоры и контролировать их соблюдение. Однако работать он может лишь на бесплатной основе. Если уполномоченному выплачивается вознаграждение - это уже управляющая организация.

Вопросы, касающиеся ремонта и содержания общего имущества, решаются сообща. Траты на отопление или освещение подъезда, к примеру, делятся на всех.

Это вариант, который больше подходит для малоквартирных домов, если между жильцами есть взаимопонимание.

+ Нет управляющих - нет и платы за управление.
+ Собственники не отвечают за обязательства других. Должник несет ответственность в одиночку.
+ Есть возможность оплачивать некоторые работы лишь по мере необходимости. Например, скинуться на побелку стен в подъезде, а уборку проводить по очереди бесплатно.

- Некому представлять интересы всех собственников. Каждый вынужден сам выяснять отношения с поставщиками коммунальных услуг.
- Бывает трудно договориться о расходах на общее имущество. Например, протекающая кровля жильцам верхних этажей мешает жить, а жильцам нижних - нет.

Что такое ТСЖ

Собственники помещений в доме выбирают из своего числа правление и через него распоряжаются своими деньгами и управляют домом. ТСЖ заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями по тарифам, установленным органами власти. Содержание и ремонт общего имущества ТСЖ может поручить по договору другой организации и лишь контролировать выполнение обязательств. К примеру, смотреть, чисто ли метет дворник и моет уборщица. В другом варианте ТСЖ набирает собственных дворников, уборщиц и слесарей и заключает с ними трудовые договоры. Считается, что это наиболее демократичный способ управления многоквартирным домом. Все вопросы решаются сообща: сколько тратить на ремонт подъезда, как распорядиться земельным участком, сколько откладывать на капремонт и т. д.

Правление отчитывается перед членами ТСЖ не реже одного раза в год.

+ Собственник вступает в договорные отношения только с одним юридическим лицом - ТСЖ. Правление отвечает за все услуги.
+ Есть возможность накопить средства на капремонт или на случай крупной аварии.
+ В идеале средства расходуются экономнее: сами собственники руководят ТСЖ и считают свои деньги.
+ Чтобы пожаловаться, далеко идти не придется: председатель и члены правления - собственники жилья в вашем доме.

- Членам ТСЖ придется платить взносы.
- Актив ТСЖ, как правило, выступает за дополнительные траты на благоустройство: на охрану, цветы, видеонаблюдение и т. п.
- Возможны злоупотребления со стороны правления ТСЖ. Они могут быть намеренными, когда к управлению стремятся мошенники, или «нечаянными», когда к созданию ТСЖ приступают люди, полные энтузиазма, но не подготовленные.

Что такое управляющая компания

Это привычная нам жилищно-коммунальная служба - то, что мы называем ЖЭУ. Собственники привлекают по договору частную или управляющую компанию. Она отвечает перед жильцами за весь перечень жилищно-коммунальных услуг. Перечень этот может быть минимальным, который определен законодательством, или более широким - по договоренности между жильцами и компанией. Управляющая компания, в свою очередь, заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями по тарифам, установленным органами власти. Текущий ремонт и содержание общего имущества (подвалы, крыши, подъезды) компания выполняет по расценкам, которые принимает общее собрание собственников.

Управляющие компании занимаются обслуживанием большинства многоквартирных домов Волгограда. Если собственники не выберут способ управления своим домом, муниципалитет выставит его на открытый конкурс между управляющими организациями.

+ По итогам работы можно проверить, что сделано управляющей компанией.
+ Есть возможность привлечения средств для модернизации данного дома (в городе уже есть практика замены лифтов, установки
счетчиков и т. п.).
+ Жильцы имеют дело с единым центром, который отвечает за весь спектр услуг.

- Придется платить непосредственно за управление.
- Копить средства на капремонт у управляющей компании возможности нет. Поэтому могут возникнуть дополнительные платежи за работы, которые не оплачиваются по строке «текущий ремонт». Допустим, ремонт крыши.
- Компания может обанкротиться. Ее ответственность - в пределах уставного фонда.
- Затруднен контроль. Например, управляющая компания сама определяет подрядные организации, выполняющие ремонт.

Составляем договор на управление домом

Договор управления - это документ, по которому мы с вами, собственники квартир, передаем управляющей организации (УО) функции по управлению нашим домом и обязуемся вносить за это установленную плату. УО обязуется в течение определенного срока оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме, привлекать организации, предоставляющие коммунальные услуги и так далее.

В договоре управления многоквартирным домом, который предложит вам подписать управляющая компания, должны быть указаны ( в соответствии с ч. 3 ст.162 ЖК РФ):

1. Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и его адрес.
При неправильном составлении перечня общего имущества жильцы могут потратить на «коммуналку» больше, чем нужно: например, если указаны лишние помещения и несуществующие квадратные метры. Характеристика общего имущества дома приводится в техническом паспорте и акте технического состояния общего имущества дома, находящихся в УО.

2. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.

3. То, как определяется размер платы за содержание и ремонт жилья и за коммунальные услуги, а также как будет вноситься плата.
Например, на общем собрании собственников помещений с учетом предложений управляющей организации должны приниматься решения:
* об условиях содержания и ремонта общего имущества,
* о размере платы за содержание и ремонт жилого помещения,
* о сдаче в аренду общего имущества и направления в дальнейшем вырученных средств на его содержание и ремонт,
* об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома (должны быть четко определены срок и начало капремонта, необходимый объем работ, стоимость материалов, порядок финансирования ремонта).

Управляющая компания не вправе самостоятельно принимать эти решения.

4. То, как будет осуществляться контроль за выполнением обязательств управляющей организации, указанных в договоре.
Собственник имеет право контролировать, как выполняются условия договора, через представителя, назначенного общим собранием собственников. А также требовать возмещения убытков, причиненных по вине УО. Вопросы по делегированию полномочий от собственников должны быть поставлены в повестке дня общего собрания при выборе новой УО.

Договор управления вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента подписания. Документ считается продленным на тех же условиях и на такое же время, если за месяц до истечения срока действия ни одна из сторон не заявит о его расторжении. Общее собрание собственников в соответствии с законом вправе принять решение об изменении способа управления домом.

Таким образом, если не указан срок действия договора и дата, с которой стороны приступают к исполнению обязательств по нему, то данный договор является недействительным.

http://www.ecoteco.ru/?id=679

Методическое пособие
по выбору способа управления многоквартирным домом
(в вопросах и ответах)

1. Общие положения.

1.1. Вопрос: Каким документом предусмотрена обязанность собственников помещений в многоквартирных домах выбрать способ управления своим домом?
Ответ: Жилищным кодексом Российской Федерации.
1.2. Вопрос: В какой срок собственники помещений в многоквартирном доме должны выбрать способ управления своим домом?
Ответ: До 1 января 2007 года.
1.3. Вопрос: Какова цель введения управления в многоквартирных домах?
Ответ: Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме и земельного участка, на котором расположен дом, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающем в таком доме.
1.4. Вопрос: Какие существуют способы управления многоквартирным домом?
Ответ: Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из 3-х способов управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным жилищным кооперативом;
- управление управляющей организацией.
1.5. Вопрос: Чем диктуется необходимость выбора множественности вариантов управления многоквартирным домом?
Ответ: Созданием правовых условий для свободной конкуренции в жилищной сфере в целях снижения стоимости предоставляемых услуг и повышения качества обслуживания.
1.6. Вопрос: Что включается в состав общего имущества многоквартирного дома?
Ответ: В соответствии со ст. 36 ЖК РФ в состав общего имущества многоквартирного дома включаются:
- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, в том числе лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и иное оборудование;
- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;
- механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения.
1.7. Вопрос: Входит ли земельный участок, на котором расположен дом, в состав общего имущества многоквартирного дома?
Ответ: Земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке входят в состав общего имущества многоквартирного дома. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
1.8. Вопрос: Какая существует нормативно-правовая база для развития новых форм управления многоквартирными домами, кроме Жилищного кодекса Российской Федерации?
Ответ: Основной нормативно-правовой базой для развития новых форм управления многоквартирными домами, кроме ЖК РФ, является:
- Гражданский Кодекс Российской Федерации;
- Земельный Кодекс Российской Федерации;
- Закон Российской Федерации от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»;
- Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» (с изменениям от 26.12.2005 г.);
- Постановление Правительства Российской Федерации от 06.12.2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»;
- Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя России от 27.09.2003 г. № 170.
1.9. Вопрос: Каким образом будет осуществляться управление многоквартирным домом, если собственники помещений этого дома на общем собрании не выбрали способ управления до 1 января 2007 года?
Ответ: Если собственниками помещений в многоквартирном доме до 1
января 2007 года не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано, то в соответствии с положениями статьи 161 ЖК РФ, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации.
1.10.Вопрос: Как подготовить собственников помещений многоквартирного дома к общему собранию?
Ответ: Выбор способа управления собственники помещений обязаны осуществить на собрании. Собрание – орган управления домом, его решения обязательны для исполнения всеми собственниками независимо от их участия в собраниях и голосованиях.
Подготовку и организацию проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должна взять на себя инициативная группа из числа собственников как физических, так и юридических лиц. Инициатором проведения общего собрания может выступать и администрация муниципального образования.
Для выбора способа управления инициативная группа должна провести анализ технического состояния дома, определить социальный состав, количество собственников жилых помещений и занимаемую ими площадь, установить возможность участия жителей в финансировании работ по содержанию дома, провести предварительный опрос владельцев жилых помещений и узнать их мнение какой из способов управления им более подходит.
Инициатор проведения собрания направляет собственникам помещений уведомление о проведении такого собрания. В уведомлении указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения, повестка дня и порядок ознакомления с информацией, которая будет представлена на данном собрании, место или адрес, где с этими материалами можно ознакомиться.
Уведомление направляется каждому собственнику помещений в доме по почте заказным письмом или вручаются лично под расписку.
Уведомления должны быть получены собственниками помещений не позднее, чем за 10 дней до даты проведения общего собрания, копии уведомлений, почтовых квитанций и чеков об отправке сохраняют.
Кроме того, вывешивается объявление на входных дверях, у входа в лифт, на поэтажных площадках либо на специализированных стендах в подъездах.
Обязательно извещается администрация муниципального образования.
Инициатор проведения собрания обязан уточнить количество собственников помещений в многоквартирном доме, составить их реестр с указанием долей каждого в праве общей долевой собственности. Доля собственников помещений в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п.1 ст.37 ЖК РФ).
1.11. Вопрос: Какова процедура проведения собрания для выбора способа управления собственниками помещений многоквартирного дома?
Ответ: Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен на основании его решения.
Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Собрание вправе принимать решение, если в нем участвуют более чем 50% общего числа собственников помещений или их представителей. Если на собрание пришло меньше жильцов, проводить его не имеет смысла. При этом для принятия решения по созданию товарищества собственников жилья необходимо более 50% общего числа собственников помещений, по остальным вопросам решение принимается большинством голосов от присутствовавших на собрании.
Для ведения собрания избирается председатель, для оформления протокола собрания - секретарь, для подсчета голосов – счетная комиссия собрания. Собрание открывает представитель инициативной группы. В кратком выступлении он доводит до присутствующих цель и порядок проведения собрания, порядок определения и подсчета количества голосов участников собрания при голосовании.
Жилищный Кодекс не регламентирует голосование по выбору способа управления многоквартирным домом. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения на общем собрании пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме. Доля определяется как отношение площади занимаемого помещения к общей площади дома.
Собрание может проходить с очной и заочной формой голосования: при совместном присутствии собственников помещений в многоквартирном доме в определенном месте и в определенное время применима очная форма голосования. Заочная форма применяется в случаях, когда собственник помещения заполняет лист голосования, выданный под расписку.
Желательно голосование по вопросам повестки дня общего собрания осуществлять посредством оформленных в письменной форме решений собственников.
Подсчет голосов проводит счетная комиссия собрания. Председатель собрания доводит результаты голосования по каждому вопросу, поставленному на голосование.
Практика показывает, что наиболее реальным способом является проведение общего собрания в заочной форме голосования. Для этого собственники помещений оформляют в письменной форме свое решение по вопросам, поставленным на голосование, и передают его в место или по адресу, которые указаны в уведомлении о проведении общего собрания.
Проект решения по каждому вопросу повестки дня подготавливает инициативная группа и рассылает его каждому собственнику помещений. В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
- сведения о лице, участвующем в голосовании;
- сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме:
- решение по каждому вопросу повестки дня, выраженное формулировками «за», «против» или «воздержался»;
Собственник помещения выражает свое решение путем проставления по вопросам, поставленным на голосование, формулировки «за», «против» или «воздержался». Должно быть принято одно решение. Свое решение собственник помещения собственноручно подписывает. Принявшими участие в общем собрании, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.
1.12. Вопрос: Может ли администрация города, района (как собственник муниципального жилья) иметь право голоса по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом?
Ответ: Администрация города, района, являясь собственником жилых неприватизированных помещений многоквартирного дома, имеет те же права и обязанности, что и другие собственники помещений, а также имеет право голоса по своему выбору способа управления многоквартирным домом пропорционально обладаемой ею собственностью.
1.13. Вопрос: Каким документом оформляется результат общего собрания?
Ответ: Результаты общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по выбору способа управления отражаются в письменном документе-протоколе собрания, который подписывается всеми присутствовавшими. Согласно требованиям действующего законодательства, инициатор собрания не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений, должен разместить информацию обо всех решениях, принятых собранием, а также итоги голосования в том месте дома, которое определено собранием.
Таким образом, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме определило способ управления этим домом.

2. Способы управления многоквартирными домами.

2.1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме

2.1.1. Вопрос: Каким образом будет осуществляться управление многоквартирным домом непосредственно самими собственниками?
Ответ: При таком способе все общие вопросы управления многоквартирным домом решают непосредственно сами собственники.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять несколько путей реализации своих решений:
Во-первых, все текущие вопросы управления могут решаться на общих собраниях;
Во-вторых, собственники вправе распределить обязанности по управлению домом между собой;
В-третьих, они могут выбрать одного управомоченного из своего числа или пригласить иное лицо (не из числа собственников). В последнем случае все или большинство собственников помещений в доме вправе выдать такому управомоченному лицу доверенность в письменной форме. Выдача доверенности от лица общего собрания Кодексом не предусмотрена.
2.1.2. Вопрос: В соответствии с какими принципами осуществляется непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений этого дома?
Ответ: Статья 164 ЖК РФ определяет принципы непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме:
- при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в многоквартирном доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров;
- договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
2.1.3. Вопрос: Может ли один из собственников помещений в многоквартирном доме, непосредственное управление которым осуществляют сами собственники, действовать от имени собственников помещений в отношениях с третьими лицами?
Ответ: На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.
2.1.4. Вопрос: Кому осуществляется передача технической документации на многоквартирный дом в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений?
Ответ: В случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений, передача технической документации должна производится одному из собственников, указанному в решении общего собрания, или, если он не указан, любому собственнику помещений в таком доме.
2.1.5. Вопрос: В соответствии с каким документом собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги?
Ответ: Собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

2.2. Управление товариществом собственников жилья

2.2.1. Вопрос: Что такое ТСЖ?
Ответ: Товариществом собственников жилья (ТСЖ) в соответствии с главой 13 Жилищного кодекса Российской Федерации признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
2.2.2. Вопрос: Как создается ТСЖ?
Ответ: На общем собрании собственников помещений принимается решение о создании ТСЖ, которое отражается в письменном документе – протоколе собрания, избираются правление и ревизионная комиссия (ревизор). Правление и ревизионная комиссия ТСЖ организуют свою работу в соответствии со статьями 147-150 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Правление товарищества собственников жилья:
- избирает из своего состава председателя ТСЖ;
- принимает Устав ТСЖ;
- устанавливает размер обязательных платежей и взносов членов товарищества;
- определяет размер вознаграждения членов правления товарищества.
Избранный состав правления и председатель ТСЖ подготавливают и представляют на рассмотрение и утверждение общего собрания годовой план о финансовой деятельности ТСЖ.
Собственники помещений, желающие вступить в товарищество, подают заявление в правление ТСЖ.
2.2.3. Вопрос: Как регистрируется ТСЖ?
Ответ: В соответствии со ст. 135 ЖК РФ ТСЖ является юридически лицом с момента его государственной регистрации. Регистрация юридических лиц регламентируется федеральным законом от 08.08.2001 года № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». Государственная регистрация ТСЖ производится налоговым органом по месту нахождения товарищества. Работу по регистрации ТСЖ проводит председатель правления. Председатель правления представляет в налоговую инспекцию:
- заявление, заверенное нотариусом. Заявление представляется по форме Р11001 (приложение № 1 к постановлениям Правительства РФ от 16.10.2003г. № 630, от 26.02.2004г. № 110). Бланк заявления выдается в налоговом органе.
- протокол общего собрания собственников жилья;
- два экземпляра Устава ТСЖ прошитые, пронумерованные и скрепленные подписью председателя правления;
- оригинал квитанции об уплате государственной пошлины.
Документы представляются в регистрирующий орган непосредственно или направляются почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке и описью вложения.
Датой представления документов при осуществлении государственной регистрации является день их получения регистрирующим органом.
Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием перечня и даты их получения регистрирующим органом, в случае, если документы представляются в регистрирующий орган непосредственно заявителем. Расписка должна быть выдана в день получения документов регистрирующим органом. В ином случае, в том числе при поступлении в регистрирующий орган документов, направленных по почте, расписка высылается в течение рабочего дня, следующего за днем получения документов регистрирующим органом, по указанному заявителем почтовому адресу с уведомлением о вручении.
В соответствии со ст.8 федерального закона от 08.08.2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» государственная регистрация осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня представления документов в регистрирующий орган. Регистрирующий орган не позднее одного рабочего дня с момента государственной регистрации выдает (направляет) заявителю документ, подтверждающий факт внесения записи в соответствующий государственный реестр.
2.2.4. Вопрос: Как ТСЖ открыть расчетный счет в банке?
Ответ: После регистрации ТСЖ председатель правления принимает на работу главного бухгалтера. Для открытия расчетного счета в банк представляют следующие документы:
- копию Устава, заверенную у нотариуса;
- выписку из протокола общего собрания, заверенную председателем ТСЖ;
- копию постоянного свидетельства о регистрации, заверенную надлежащим образом;
- справку из налоговой инспекции;
- два экземпляра карточки образцов подписей (председателя товарищества и главного бухгалтера), заверенные у нотариуса. Карточка заверяется в присутствии председателя ТСЖ и главного бухгалтера;
- приказ о назначении главного бухгалтера;
- выписку из протокола общего собрания о создании ТСЖ;
- заявление на открытие счета;
- договор с банком – 2 экз.
2.2.5. Вопрос: Какая документация необходима для деятельности ТСЖ?
Ответ: Документы, обязательные для ТСЖ:
- устав ТСЖ;
- свидетельство о внесении ТСЖ в Единый государственный реестр юридических лиц;
- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
- извещение страхователю о регистрации во внебюджетных фондах: Пенсионный фонд, Фонд социального страхования;
- документы о присвоении кодов: ОКПО, СОАТО, СООГУ, ОКОНХ, ОКОПФ/ОКФС;
- печать, угловой штамп;
- паспорт домовладения, технический паспорт дома;
- паспорта на лифты (при наличии в доме лифтов);
- чековая книжка;
- протоколы общих собраний членов ТСЖ;
- протоколы заседаний Правления ТСЖ;
- техническая документация (схемы внутридомовых инженерных сетей, планировки);
- договоры на техническое и санитарное обслуживание дома, предоставление коммунальных и других услуг;
- список членов ТСЖ;
- финансово-бухгалтерские документы;
- переписка ТСЖ (входящая и исходящая).

2.3. Управление управляющей организацией

2.3.1. Вопрос: Что такое управляющая организация?
Ответ: Управляющая организация – это такая организация, которая по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч.2 ст. 162 ЖК РФ).
Управляющей организацией может быть юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель (ч.4 ст.155 ЖК РФ).
Согласно ЖК РФ передача жилых домов в управление управляющей организации должна осуществляться не в масштабе всего поселения, а в отношении каждого многоквартирного дома в отдельности.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
2.3.2. Вопрос: Какие факторы необходимо учесть при выборе управляющей организации при проведении конкурса?
Ответ: При выборе управляющей организации необходимо учитывать следующие факторы:
- общая стоимость дополнительных работ и услуг должна быть равна стоимости предложения или превышать ее, то есть за те же деньги организация должна выполнить больший объем работ и услуг;
- организация (желательно) должна проработать в данной сфере хотя бы пять лет;
- организация должна иметь:
1. положительную репутацию;
2. в своем составе постоянный штат сотрудников;
3. необходимые лицензии на работы по эксплуатации инженерных сетей.
2.3.3. Вопрос: Что должен содержать договор управления многоквартирным домом?
Ответ: Если собственники помещений на общем собрании приняли решение передать управление многоквартирным домом управляющей организации, то управление должно осуществляться путем заключения собственниками помещений в многоквартирном доме договоров управления этим домом с управляющей организацией.
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
- состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
- перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
- порядок осуществления контроля выполнения управляющей организацией ее обязательств по договору управления;
- срок действия договора;
- права и обязанности сторон;
- порядок продления договора;
- порядок расторжения или изменения договора;
- сроки и порядок передачи технической документации на многоквартирный дом вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ либо в случае непосредственного управления домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников.
Условия договора управления многоквартирными домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
2.3.4. Вопрос: На какой срок заключается договор управления многоквартирным домом?
Ответ: Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
2.3.5. Вопрос: В какой срок передается техническая документация на многоквартирный дом?
Ответ: Управляющая организация обязана передать ее за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ, жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. Порядок ведения технической документации на многоквартирный дом, в т.ч. воссоздание документации, если она по какой-либо причине отсутствует, должен согласовываться сторонами в договоре управления.
2.3.6. Вопрос: Каким образом оказывает услуги управляющая организация?
Ответ: Выбранная управляющая организация вправе как самостоятельно (своими силами) оказывать услуги по содержанию многоквартирного дома так и привлекать для этих целей любые иные подрядные организации по своему выбору. Решение этого вопроса является прерогативой самой управляющей организации, поскольку ответственность перед собственниками остается у управляющего.
2.3.7. Вопрос: Как осуществляется выбор управляющей организации органом местного самоуправления?
Ответ: Орган местного самоуправления проводит выбор управляющей организации на основе открытого конкурса с 1 января 2007 года, если до указанной даты собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления домом не было реализовано. Порядок проведения открытого конкурса определен Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 года № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом». Предметом конкурса является право заключения договоров управления одним или несколькими многоквартирными домами в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
2.3.8. Вопрос: Каким требованиям должен соответствовать претендент для участия в конкурсе по выбору управляющей организации?
Ответ: Претендент для участия в конкурсе должен соответствовать следующим требованиям:
- деятельность претендента не приостановлена в порядке, предусмотренном Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях;
- в отношении претендента не проводится процедура банкротства, а в отношении претендента - юридического лица – процедура ликвидации;
- у претендента отсутствует задолженность по обязательным платежам в бюджеты или государственные внебюджетные фонды за последний завершенный отчетный период в размере свыше 25% балансовой стоимости активов претендента по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период;
- у претендента отсутствует кредиторская задолженность за последний завершенный отчетный период в размере свыше 70% балансовой стоимости активов претендента по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период;
- претендент должен соответствовать установленным федеральными законами требованиям к лицам, осуществляющим выполнение работ, оказание услуг, предусмотренных договором управления многоквартирным домом.
2.3.9. Вопрос: Каков порядок проведения конкурса?
Ответ: Участники конкурса представляют предложения по общей стоимости дополнительных работ и услуг в соответствии со стоимостью работ и услуг, указанной в конкурсной документации. Если после троекратного объявления последнего предложения о наибольшей стоимости указанных дополнительных работ и услуг ни один из участников конкурса не предложил большей стоимости, конкурсная комиссия объявляет наименование участника конкурса, который сделал предложения по наибольшей стоимости дополнительных работ и услуг. Указанный участник конкурса называет перечень дополнительных работ и услуг, общая стоимость которых должна соответствовать представленному им предложению по стоимости дополнительных работ и услуг.
В случае, если общая стоимость определенных участником конкурса дополнительных работ и услуг равна стоимости его предложения или превышает ее, такой участник конкурса признается победителем конкурса. Участник конкурса принимает обязательства выполнять обязательные и предложенные им дополнительные работы и услуги за плату за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса и в конкурсной документации, предоставлять коммунальные услуги, а также исполнять иные обязательства, указанные в проекте договора управления многоквартирным домом.
2.3.10. Кто и в какой срок информирует собственников помещений в многоквартирном доме о результатах конкурса?
Ответ: Орган местного самоуправления в течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления домом.
2.3.11. Вопрос: Какую помощь должны оказывать органы местного самоуправления при выборе собственниками помещений способа управления в многоквартирном доме?
Ответ: ЖК РФ (ст.165) предусматривает ряд мер, которые должны способствовать реализации прав собственников помещений самостоятельно выбирать способ управления многоквартирным домом. Органы местного самоуправления должны создать условия для управления многоквартирными домами.
В этих целях органы местного самоуправления:
- обеспечивают равные условия для деятельности организаций независимо от организационно-правовых форм;
- могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;
- содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.
По запросам граждан органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять информацию об установленных ценах на работы и услуги по содержанию и ремонту многоквартирных домов, об их объемах, перечне и качестве выполнения. Это поможет населению при оценке различных управляющих организаций, действующих в поселении, и выборе способа управления многоквартирным домом.