ПЕРЕПЛАНИРОВКА КВАРТИР на 1 этаже ПОД НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

НУЖНО СОГЛАСИЕ ВСЕХ СОБСТВЕННИКОВ ДОМА

Какие документы нужны
Процедура перевода жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое

Жилое помещение может быть использовано проживающими в нем на законных основаниях гражданами (наряду с их проживанием) для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требований, которым должно отвечать жилое помещение.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое осуществляется на условиях (ст. 22 Жилищного Кодекса РФ) и в порядке (ст. 23, 24 ЖК РФ) жилищного законодательства РФ с учетом требований законодательства о градостроительной деятельности (Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ).

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается в следующих случаях:

если невозможен доступ к переводимому помещению без использования помещений, обеспечивающих доступ к другим жилым помещениям;
если отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению (например, если, чтобы пройти к входной двери переводимого помещения, необходимо воспользоваться общим подъездом, который используется и для входа в другие жилые помещения; если нет окна, которое можно было бы переоборудовать в дверь; если нет возможности проделать отверстие в стене для отдельного входа, не связанного с общим подъездом);
если переводимое помещение является частью жилого помещения (например, коммунальной квартиры или одной комнаты из двух в отдельной квартире);
если переводимое помещение используется (и продолжит использоваться после перевода) собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (например, аренды или ренты).
Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям, либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое проводится на основании распоряжения, принятого органом местного самоуправления.

В Омске прием документов для подготовки решений о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые осуществляют администрации административных округов города (далее – администрация округа) в соответствии с Порядком оформления документов о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые, а также о проведении переустройства и (или) перепланировки жилых помещений, утвержденным постановлением Мэра города Омска от 12.04.2005 № 240-п.

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое собственник или уполномоченное им лицо (далее – заявитель) в администрацию округа по месту нахождения помещения представляет следующие документы (перечень установлен ч. 2 ст. 23 ЖК РФ):

Мотивированное заявление о переводе помещения. Заявитель (с указанием всех сведений о себе) должен привести аргументы, подтверждающие необходимость решения хозяйственных, материально-бытовых, иных вопросов только путем перевода помещения из одной категории в другую.
Правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинник или копии, засвидетельствованные нотариусом). К документам относятся: договоры передачи помещений в собственность (дарения помещения) (с последующей регистрацией), купли-продажи (с последующей регистрацией), свидетельства о праве наследства на помещения (с регистрацией) и т.д.
Технический паспорт переводимого помещения, поэтажный план дома, которые составляются центрами учета, инвентаризации недвижимости (ЦТИиЗ), жилищно-коммунального хозяйства.
Согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с п. 3 ст. 36 и п. 2 ст. 40 ЖК РФ, если использование переводимого помещения невозможно без присоединения к нему части общего имущества многоквартирного дома.
Если согласно проекту переустройства жилого помещения изменению подвергаются несущие ограждающие конструкции многоквартирного дома (выпиливание проема в стеновой панели, пристройка крыльца и козырька над входом), то для осуществления этих строительных работ, связанных с реконструкцией недвижимого имущества, являющегося общей долевой собственностью, заявителю также требуется получение согласие собственников помещений.

Администрация округа, осуществляющая перевод помещений, не вправе требовать представления других документов, кроме документов, установленных ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения.
Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с ч. 2 ст. 23 ЖК РФ документов администрацией округа не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в администрацию округа.

Администрация округа, осуществляющая перевод помещений не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в ч. 4 ст. 23 ЖК РФ решений (разрешение или отказ) выдает или направляет заявителю по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного документа установлена Правительством РФ.

Администрация округа одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

В случае необходимости проведения переустройства, перепланировки переводимого помещения и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого документ, подтверждающий принятие администрацией округа решения, должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.
Указанный документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, перепланировки и (или) иных работ.

Если для использования помещения в качестве нежилого требуется проведение его переустройства, перепланировки и иных работ, документ о принятии решения является основанием проведения соответствующих процедур с учетом проекта, представленного заявителем в соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, и иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в таком документе.

Завершение указанных в ч. 8 ст. 23 ЖК РФ переустройства, перепланировки и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, созданной администрацией округа, осуществляющей перевод помещений. Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение работ, должен быть направлен администрацией округа в организацию по учету объектов недвижимого имущества. В Омске функции технической инвентаризации и паспортизации жилищного фонда осуществляет ГП Омской области «Центр технической инвентаризации и землеустройства» (ул. Краснофлотская, .

Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого.

При использовании помещения после его перевода в качестве нежилого должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого в жилое допускается в случае:

непредставления определенных ч. 2 ст. 23 ЖК РФ документов;
представления документов в ненадлежащий орган;
несоблюдения предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода помещения;
несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки при переводе жилого помещения в нежилое требованиям законодательства.
Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 24 ЖК РФ.

Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня его принятия и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

За нарушение порядка перевода жилых помещений в нежилые ст. 7.22 Кодекса РФ об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ (с изм. и доп. от 22.04.2005) предусмотрена административная ответственность.

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил перевода их в нежилые влечет наложение административного штрафа.

Статьей 7.21 указанного Кодекса предусмотрена административная ответственность гражданам за нарушение правил пользования жилыми помещениями:

Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов, жилых помещений или использование их не по назначению – все это влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от десяти до пятнадцати минимальных размеров оплаты труда.
Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа в размере от двадцати до двадцати пяти минимальных размеров оплаты труда.
Правом наложения наложение административного штрафа обладает Государственная жилищная инспекция (ул. Булатова, 68, телефон: 69-37-28).

Общее имущество в многоквартирном доме
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе:

межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты;
коридоры;
технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;
иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;
механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства;
иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

О переводе жилых помещений в нежилые

О перепланировке нежилого помещения

НУЖНО письменное согласие каждого собственника всех квартир, примыкающих к будущему нежилому помещению.

Следовательно, без спроса большинства собственников квартир в МКД перевести одну из них в статус нежилого помещения уже не получится. Если хотя бы один сосед откажется от такого преобразования примыкающей жилплощади, то сделать квартиру нежилым помещением уже не получится.
Источник: РосКвартал — интернет-служба №1 для управляющих организаций https://roskvartal.ru/provedenie-oss/10411/kak-novyy-zakon-izmenit-poryadok-perevoda-zhilogo-pomescheniya-v-nezhiloe

О перепланировке несущих стен - невозможна без согласия автора проекта дома

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/3a479bcf003eaeeec17078d0b1e0d42cd5d45791/

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/b930831f72b8c8e870e2b496422463d63c317639/

Решение № 2А-2184/2016 2А-2184/2016~М-2620/2016 М-2620/2016 от 21 июля 2016 г. по делу № 2А-2184/2016
Октябрьский районный суд г. Томска (Томская область) - Гражданское
Суть спора: 3.016 - Гл. 22 КАС РФ -> об оспаривании решений, действий (бездействия)... -> прочие (об оспаривании решений, действий (бездействия) органов местного самоуправления)
... Дело № 2а-2184/16


Р Е Ш Е Н И Е


Именем Российской Федерации

21 июля 2016 года Октябрьский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи Кулинченко Ю.В.,

при секретаре Камсюк Д.А.,

с участием административных истцов Кусина В.М., Ланской О.Г., Мугаттаровой Т.Н., представителя административных истцов Аржанниковой О.В.,

представителя административного ответчика Кунтиковой Ж.А.,

представителя заинтересованного лица Надолинской Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске административное дело по административному исковому заявлению Дудич ДЮ, Костылева ЮС, Кусина ВМ, Ланской ОГ, Мугаттаровой ТН, Трофимова СВ, Филонова ВА к администрации Октябрьского района г. Томска об оспаривании решения администрации Октябрьского района г. Томска о переводе жилого помещения в нежилое,

установил:


Дудич Д.Ю., Костылева Ю.С., Кусин В.М., Ланская О.Г., Мугаттарова Т.Н., Трофимов С.В., Филонова В.А. обратились в суд с административным исковым заявлением к администрации Октябрьского района г. Томска, в котором просят признать незаконным и отменить решение администрации Октябрьского района г.Томска о переводе жилого помещения, расположенного по адресу: ..., в нежилое помещение.

В обоснование административного иска указано, что административные истцы являются собственниками жилых помещений в доме, расположенном по адресу: .... На общем собрании, проведенном с 28.04.2012 по 09.07.2012 в форме заочного голосования было принято решение о запрете использовать функциональные и конструктивные изменения общедомового имущества при реконструкции, переустройстве и (или) перепланировании помещений собственниками жилого дома, расположенного по адресу: .... Не смотря на указанный запрет, собственник жилого помещения – квартиры ... в указанном доме провел работы по переоборудованию своей квартиры из жилого помещения в нежилое, а также обратился к административному ответчику с заявлением о переводе указанной квартиры из жилого помещения в нежилое. Административный ответчик своим решением изменил статус жилого помещения ..., на нежилое помещение. Административные истцы считают, что данное решение незаконно и нарушает права и законные интересы истцов, поскольку в результате перевода указанной квартиры из жилого помещения в нежилое и использования собственником квартиры ... придомовой территории, путем установления крыльца, произошло уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а такое уменьшение требует согласие всех собственников многоквартирного дома. Такое согласие получено не было. Следовательно, по мнению административных истцов, решение о переводе жилого помещения ... в нежилое незаконно.

В судебном заседании административные истцы Ланская О.Г., Кусин В.М., Мугаттарова Т.Н. заявленное требование поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснив, что права собственников данного дома нарушаются тем, что без их ведома, используется общее имущество дома. В результате оборудования ответчиком входной двери в несущей стене дома по ней пошли трещины.

Административные истцы Дудич Д.Ю., Костылева Ю.С., Трофимов С.В., Филонова В.А., заинтересованные лица Белогубова Т.А., Векленко А.А. в суд не явились, были извещены о дате и времени рассмотрения дела. От административных истцов в суд поступило заявление, в котором просят рассмотреть дело в свое отсутствие.

Суд, руководствуясь ч.6 ст. 226 КАС РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Представитель административных истцов Аржанникова О.В. иск поддержала, пояснив, что собственником квартиры ... был осуществлен снос несущей стены, а на это требуется согласие всех собственников указанного дома, которого получено не было. Уточнила, что на момент подачи административного искового заявления в суд истцам не было известно какое именно решение администрации о переводе жилого помещения в нежилое было принято. В настоящее время, исходя из представленных ответчиком документов, таковым решением является решение администрации Октябрьского района г. Томска № 52-с от 27.03.2013, которое считает незаконным.

Представитель административного ответчика Кунтикова Ж.А. иск не признала, пояснив, что в суд могут обратиться граждане, чьи права и законные интересы нарушены. В данном случае полагала, что их права не нарушены. Кроме того полагала, что пропущен срок на обращение в суд с указанным административным иском, поскольку собственникам стало известно, что 28.02.2016 осуществляется переустройство жилого помещения, а исковое заявление было подано в июле 2016 года. Администрация Октябрьского района г. Томска, согласно положению решения о реконструкции не принимает, она лишь принимает решение о переводе из жилого в нежилое. Оснований для отказа в принятии такого решения у администрации не было. В администрацию был также представлен проект о перепланировке. В нем имеется раздел об оценке конструкции здания, где говорилось, что все требования соблюдены. Демонтаж стены не несет никакой несущей нагрузки, то есть проведение мероприятий не могло повлиять на целостность здания. И даже те действия, которые были проведены, не относятся к реконструкции, была проведена лишь перепланировка. Согласие собственников на распоряжение этим земельным участком не требуется. Никакой пристройки к зданию не произведено. Оборудован лишь отдельный вход с крыльцом, но это пристройкой не является.

Представитель заинтересованного лица Белогубовой Т.А. – Надолинская Т.А. считала, что административный иск не подлежит удовлетворению, поскольку истцами выбран неверный способ защиты права, а именно необходимо было рассматривать спор не в рамках административного, а в рамках гражданского судопроизводства, в связи с чем считала, что производство по данному делу должно быть прекращено. Удовлетворение административного иска не приведет к восстановлению нарушенного права. Понятие реконструкции объекта дано градостроительным законодательством. Собственником квартиры ... были проведены работы, которые под реконструкцию не подпадают. Уменьшения общего имущества также не произошло. Также дополнила, что пропущен срок на обращение в суд, так как все истцы 27.02.2016 видели, что происходит снос части несущей стены, вызывали полицию.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации и главой 22 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Как разъяснено в п. 6 Постановления Пленума Верховного суда N 6 и Пленума Высшего Арбитражного суда N 8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ», основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Судом установлено, что административные истцы являются собственниками жилых помещений, расположенных в доме ... по ..., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 33-39).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ... ... (л.д. 30) собственником квартиры ..., расположенной по адресу: ..., в настоящее время является Белогубова Т.А.

... прежним собственником квартиры ... В было подано заявление в администрацию Октябрьского района г. Томска о переводе данного жилого помещения в нежилое (л.д. 71).

Решением администрации Октябрьского районного суда г. Томска от 27.03.2013 № 52-с (л.д. 69) дано разрешение на перевод жилого помещения – квартиры ... в доме по ... в нежилое с последующей перепланировкой и переустройством, для обустройства офиса, с организацией отдельного входа в соответствии с приложенным проектом.

В соответствии со ст. 34 ФЗ РФ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» органы местного самоуправления обладают собственными полномочиями по решению вопросов местного значения, полномочия органов местного самоуправления определяются уставом муниципального образования.

Согласно Положению об администрации Октябрьского района города Томска, утв. Решением Думы г. Томска от 15.09.2005 N 1000 (ред. от 25.04.2014), она осуществляет согласование переустройства и перепланировки жилых помещений, организует работу приемочной комиссии по переводу жилых помещений в нежилые и нежилые – в жилые.

Таким образом, решение администрации Октябрьского района г. Томска № 52-с от 27.03.2013 о переводе жилого помещения – квартиры ..., расположенной в доме ... ..., в нежилое принято компетентным органом.

В силу ч. 1 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Согласно ч. 1 ст. 22 ЖКРФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Из смысла ч. 1 ст. 22 ЖК РФ следует, что вопрос о переводе помещений этого дома в нежилые, а значит и допуске его к эксплуатации в перепланированном (переустроенном) состоянии должен разрешаться с учетом положений ст. 22, 23, 24 ЖК РФ и на основании документов, свидетельствующих о безопасности перепланировки, поскольку в данном случае решение органа местного самоуправления в силу ч. 7 ст. 23 ЖК РФ будет являться основанием к использованию помещения в том виде, который отражен в документах, представленных в орган, осуществляющий перевод.

Перечень документов, подлежащих предоставлению в орган, осуществляющий перевод помещений или которые могут быть им истребованы у заявителя, установлен ч. 2 ст. 23 ЖК РФ и является исчерпывающим (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).

По результатам рассмотрения представленных документов выносится решение о переводе или об отказе в переводе помещения (ч. 4 ст. 23 ЖК РФ).

В силу п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 2 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации). Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абзац третий пункта 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170).

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения (часть 1 статьи 25 ЖК РФ).

Согласно представленной проектной документации по перепланировке квартиры ... ... г. Томск, подготовленной ООО «Полиар» в 2011 году, перепланировка данного жилого помещения предполагает устройство изолированного входа в нежилое помещение, для чего предусмотрен демонтаж существующего оконного блока, частично подоконного пространства и монтаж нового дверного блока.

Поскольку в данном случае изменение параметров квартиры ... (высоты, количества этажей, площади, объема) не произошло, замены, восстановления несущих строительных конструкций жилого дома не производилось, то суд приходит к выводу о том, что в данном случае имеет место перепланировка жилого помещения, требующая внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Из представленного в администрацию проекта перепланировки (л.д. 80) видно, что жилой дом, в котором расположено спорное помещение, представляет собой 5-этажное кирпичное, многосекционное здание.

Абзацем шестым п. 4.2.4.9 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» запрещается в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы.

Таким образом, вышеуказанной проектной документацией предусмотрены действия, которые приведут к изменению объекта недвижимости - многоквартирного жилого дома в виде разборка части наружной стены, а также режима пользования земельным участком (при оборудовании отдельного входа, на котором расположен жилой дом).

Учитывая данные обстоятельства и руководствуясь вышеприведенными нормами закона, суд приходит к выводу, что нормой п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда запрещено расширение проемов в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданиях в широком смысле, предполагающее не только его увеличение в ширину, но и любое изменение его размера, способное повлечь за собой ослабление конструкции. При этом наличие проекта перепланировки, в котором как отмечает представитель ответчика имеется отметка о согласовании перепланировки, не исключает необходимости соблюдения вышеназванных положений жилищного законодательства, прав и законных интересов сособственников помещений многоквартирного жилого дома, норм технического регламента.

Выполнение работ по устройству проемов должно осуществляться в соответствии с требованиями части 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». При этом часть 3 статьи 16 Федерального закона, закрепляющая требования к обеспечению механической безопасности зданий или сооружений, устанавливает, что в расчетах строительных конструкций и основания должны быть учтены все виды нагрузок, соответствующих функциональному назначению и конструктивному решению здания или сооружения, климатические, а в необходимых случаях технологические воздействия, а также усилия, вызываемые деформацией строительных конструкций и основания. Для элементов строительных конструкций, характеристики которых учтены в расчетах прочности и устойчивости здания или сооружения, могут изменяться в процессе эксплуатации под воздействием климатических факторов или агрессивных факторов наружной и внутренней среды, в том числе под воздействием технологических процессов, которые могут вызывать усталостные явления в материале строительных конструкций, в проектной документации должны быть дополнительно указаны параметры, характеризующие сопротивление таким воздействиям, или мероприятия по защите от них.

Представленный проект переустройства указанных расчетов не содержит.

Кроме того, суд считает, что перевод данного жилого помещения в нежилое обуславливает получение согласия собственников многоквартирного дома, поскольку в данном случае предполагаемая установка отдельного входа в нежилое помещение связана с занятием части земельного участка, непосредственно прилегающего в жилому многоквартирному дому, прекращению общей долевой собственности на него.

В статье 36 ЖК РФ указано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч.2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).

В силу статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Пунктом 2 статьи 40 ЖК РФ установлено, что, если переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно толкованию, изложенному в обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2008 года, (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17.09.2008 в ред. от 05.12.2008), несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок передан в порядке, установленном ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, то в указанных случаях положения ч. ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленум Верховного Суда в пункте 67 Постановления от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указали следующее. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе, против собственника земельного участка.

Следовательно, учитывая разъяснения, содержащиеся в постановлении от 29.04.2010 №10/22, в рассматриваемом случае имеются основания для вывода о том, что перепланировка и переустройство нарушают право жильцов многоквартирного дома владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере и целях, в каких это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, независимо от того сформирован в настоящее время земельный участок или нет. Собственник квартиры ... по ... г. Томска должен был получить согласие всех собственников многоквартирного дома на изменение режима пользования земельным участком и обустройства на нем лестницы с пандусом на части общего имущества в многоквартирном доме, такого согласия получено не было и как следствие решение администрации Октябрьского района г. Томска от 27.03.2013 №52-с незаконно.

С доводами представителей административного ответчика и заинтересованного лица о пропуске истцом срока на подачу административного иска суд не соглашается по следующим основаниям.

В силу требований ч.1 ст. 219 КАС РФ общему правилу административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Согласно заявлению, поступившего в администрацию Октябрьского района г. Томска от 29.02.2016 вх. №37/ж собственники жилых помещений в доме ... по ... г. Томск просили разобраться с проводимой с 27.02.2016 перепланировкой в помещении ... по ....

Из данного заявления не следует, что собственникам указанного жилого дома известно об имеющемся разрешении на проведение таких работ.

О наличии разрешения о переводе помещения ... по ... в нежилое Ланской О.Г. стало известно только 24.03.2016, что подвергается ответом на обращение администрации Октябрьского района г. Томска от 24.03.2016 №7113/371 и заявления Ланской О.Г. от 06.04.2016.

Следовательно, срок на обжалование начинает течь с момента, когда собственнику жилого дома стало известно о нарушенном праве, а именно с 24.03.2016 и истекает – 24.06.2016. Настоящее административное исковое заявление подано в суд 22.06.2016, что следует из штампа входящей корреспонденции суда.

Таким образом, административными истцами срок на обращение в суд за защитой нарушенного права не пропущен.

Из содержания пункта 1 части 2 статьи 227 КАС РФ следует, что решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными возможно при установлении судом совокупности таких условий, как несоответствие этих действий, решений нормативным правовым актам и нарушение ими прав, свобод и законных интересов административного истца.

Поскольку судом установлено, что решение от 27.03.2013 №52-с вопреки мнению представителя заинтересованного лица нарушает права и законные интересы административных истцов, принято с нарушением норм действующего жилищного законодательства, административный иск подлежит удовлетворению путем признания незаконным и подлежащим отмене решение администрации Октябрьского района г. Томска № 52-с от 27.03.2013 о переводе жилого помещения – квартиры ..., расположенной в доме ... по ул. ... в г. Томске, в нежилое.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175 – 180 КАС РФ, суд

решил:


административный иск удовлетворить.

Признать незаконным и отменить решение администрации Октябрьского района г. Томска № 52-с от 27.03.2013 о переводе жилого помещения – квартиры ..., расположенной в доме ... по ул. ... в г. Томске, в нежилое.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Октябрьский районный суд г.Томска в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

...

...

Судья: Ю.В. Кулинченко

...

...

...

...

...



Суд:
Октябрьский районный суд г. Томска (Томская область) (подробнее)
Судьи дела:
Кулинченко Ю.В. (судья) (подробнее)


Судебная практика по:
Нежилые помещения
Судебная практика по применению норм ст. 22, 23 ЖК РФ

https://sudact.ru/regular/doc/hBe3Qthuih5l/

Особенности перевода жилых помещений в нежилые: подводные камни
Автор: Юлия Сорокина

Юлия Сорокина, адвокат

Гражданское и жилищное законодательство (ст. 288 ГК РФ и ст. 17 ЖК РФ) запрещает размещение в жилых домах промышленных производств. Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Однако при этом законодатель допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан. При этом в п. 3 ст. 228 ГК РФ, указывается, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Перевод помещений из жилых в нежилые производится в соответствии с жилищным и градостроительным законодательством.

Судебная практика по данному вопросу сводится в основном к оспариванию отказов в переводе жилого помещения в нежилое, либо в оспаривании положительных решений о переводе жилого помещения и присвоения ему статуса нежилого.

В январе 2013 г. судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия рассмотрела апелляционную жалобу истца на решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ, которым исковые требования З.А.Г. оставлены без удовлетворения.

З.А.Г. обратился в суд к Комитету городского хозяйства Администрации г. Улан-Удэ о признании незаконным решения от 11.09.2012 г. о согласовании перепланировки и переводе квартиры № «…», расположенной по адресу: «…», принадлежащей Б.Е.Г., в нежилое помещение.

В обосновании исковых требований З.А.Г. пояснял, что ему принадлежит на праве собственности нежилое помещение, расположенное на цокольном этаже того же дома.

По мнению истца, Комитет городского хозяйства незаконно согласовал Б.Е.Г. перевод квартиры, расположенной над нежилым помещение истца, в нежилое помещение и производство строительно-монтажных работ в соответствии с представленным проектом.

Данным проектом предусмотрено устройство дверного проема путем демонтажа подоконной части капитальной ограждающей стены, устройство входной группы и лестничного пролета с размещением входной группы на крыше существующего пристроя к зданию, являющегося собственностью истца, и лестничного пролета на прилегающем к дому земельном участке, являющемся общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, потому необходимо было согласие всех собственников помещений в доме на переустройство, что не было учтено при согласовании.

Позиция ответчика в ходе рассмотрения дела заключалась в том, что Комитетом 11.09.2012 г. по заявлению Б.Е.Г. в соответствии со ст. 23 ЖК РФ принято решение о согласовании перевода ее жилого помещения в нежилое помещение. Все необходимые документы были представлены.

Проект был согласован в соответствии с законом, все правила соблюдены. Представленная проектная документация была разработана проектной организацией, требования безопасности к несущим конструкциям были проверены.

Права собственников многоквартирного дома не были нарушены, поскольку Б.Е.Г. представила протокол общего собрания собственников помещений в доме. Решение общего собрания не оспорено истцом, Комитет же не вправе подвергать сомнению опросные листы, подписанные собственниками помещений.

Земельный участок под жилым домом не является общим имуществом собственников многоквартирного дома, поскольку не сформирован, не поставлен на кадастровый учет.

Третье лицо Б.Е.Г. с исковыми требованиями, так же, как и ответчик, была не согласна. В своих возражениях пояснила, что в результате перевода в нежилое помещение не произошло присоединение общего имущества, потому согласие всех собственников не требовалось. Правом собственности на входную группу в помещение истец не обладает, так как права зарегистрированы только на помещение площадью 114,8 кв. м, в которое не входит входная группа. Земельный участок не сформирован и не поставлен на учет, поэтому не является общим имуществом собственников многоквартирного дома. Надежность и безопасность перепланировки подтверждаются актом проверки Республиканской службы государственной жилищной инспекции, вынесено решение об отсутствии нарушений.

В апелляционной жалобе истца указывалось на то, что выводы суда основаны на неправильном толковании действующего законодательства, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а именно:

В силу ст. 247 ГК РФ, ст. ст. 36, 40 ЖК РФ необходимым условием для разрешения перепланировки с организацией в фасадной стене дома дверного проема за счет демонтажа подоконных блоков, относящихся к общей долевой собственности, являлось получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Вывод суда о том, что проект перепланировки спорного помещения не влечет реконструкцию или переустройство объекта капитального строительства являлся ошибочным, по мнению истца. Проект перепланировки нежилых помещений предусматривает занятие части земельного участка, примыкающего к жилому дому, крыльцом со ступенями. Согласовав строительно-монтажные работы без учета мнения всех собственников помещений многоквартирного дома, Комитет фактически распорядился частью земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома, что свидетельствует о нарушении прав указанных собственников, как законных владельцев земельного участка.

Вывод суда о том, что согласие собственников помещений многоквартирного дома на использование земельного участка не требуется в случае, когда такой участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, являлся ошибочным.

Отказывая в удовлетворении апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия разъяснила, что указанные положения Жилищного кодекса РФ не предусматривают в качестве условия перевода жилого помещения в нежилое получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, такое согласие требуется в тех случаях, когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений, производимые в связи с переводом в нежилое, невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40, ч. 3 ст. 36, п. п. 1, 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ).

При рассмотрении дела было установлено, что Б.Е.Г. и З.А.Г. являются собственниками помещений в многоквартирном жилом доме № «…» по ул. «…»: Б.Е.Г. на праве собственности принадлежит квартира № «…» на первом этаже дома, З.А.Г. — нежилое помещение, расположенное на цокольном этаже дома. Решением Комитета городского хозяйства Администрации г. Улан-Удэ от 11.09.2012 г. Б.Е.Г. дано согласие на перевод жилого помещения в нежилое помещение и производство строительно-монтажных работ в соответствии с проектной документацией.

Истец, обосновывая свои требования, указал, что решением о согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения нарушаются его права как собственника помещений в многоквартирном доме, так как, по его мнению, затрагивается общее имущество дома: земельный участок и внешняя капитальная стена дома, на что должно быть получено согласие всех собственников помещений в доме.

Между тем, проектная документация, рассмотренная в суде апелляционной инстанции, предусматривает перепрофилирование жилого помещения под магазин промышленных товаров в пределах границ двухкомнатной квартиры площадью 42,4 кв. м, принадлежащей Б.Е.Г., с перепланировкой и переоборудованием помещения: демонтаж внутренних ненесущих перегородок с установкой новых перегородок, устройство входной двери размером «…» на месте существующего окна размером «…», входной группы на существующей входной группе цокольного этажа с установкой лестницы.

Из указанного проекта, все работы должны были быть произведены в пределах границ квартиры № «…», принадлежащей Б.Е.Г., доказательства того, что в результате перепланировки происходит уменьшение общего имущества многоквартирного дома, перечисленное в ст. 36 ЖК РФ, путем его присоединения к помещению Б.Е.Г., суду не было представлено.

Переустройство оконного блока в оконно-дверной не является реконструкцией, обстоятельств, предусмотренных ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, не усматривается.

Доводы апелляционной жалобы о том, что входная группа в помещение, принадлежащее Б.Е.Г., расположена на земельном участке, владельцем которого являются собственники помещений в доме, не могут быть приняты во внимание. Земельный участок, на котором расположен дом, не сформирован в соответствии с порядком, установленным ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», следовательно, право собственности на него жильцов дома не возникло, в связи с чем согласие собственников помещений указанного дома для изменения статуса квартиры № «…» в указанном доме, не требовалось.

Ссылки в жалобе на позицию, изложенную в п. 67 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», судебной коллегией не были приняты, поскольку владельческой защите в порядке, установленном ст. 305 ГК РФ, подлежат права на земельный участок, на котором расположен жилой дом и который необходим для его эксплуатации, однако доказательства того, в каких границах мог быть сформирован земельный участок для эксплуатации жилого дома, суду не были представлены, а заявленные требования не основаны на ст. 305 ГК РФ.

В целом доводы апелляционной жалобы по существу повторяли позицию истца в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, им судом дана надлежащая правовая оценка, не согласиться с которой у судебной коллегии оснований не имелось.

По существу, требования истца связаны с нарушением прав в сфере ведения предпринимательской деятельности (невозможностью разместить рекламу и т. п.), а не с защитой права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, и основанием для признания незаконным решения органа местного самоуправления не являются.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод жилого помещения, расположенного на втором этаже жилого дома и выше, возможен только в случаях наличия отдельного входа или технической возможности сделать отдельный вход и только при использовании в нежилых целях помещения (помещений), расположенного непосредственно под переводимым помещением.

Также перевод недопустим при отсутствии отдельного от общего подъезда входа в помещение или технической возможности сделать отдельный вход. Нежилое помещение должно иметь отдельный выход на улицу. Использование одного и того же входа в жилой подъезд и в нежилое помещение законодатель не допускает.

Перевод жилого помещения в нежилое в настоящее время является очень востребованным, что не удивительно, так как экономическая выгода от использования коммерческого помещения выше, чем от использования квартиры той же площади.

Л.Е.В. обратилась в Кировский районный суд г. Саратова с иском к Комитету по управлению имуществом администрации муниципального образования «Город Саратов», в котором просила признать незаконным решение ответчика по переводу жилого помещения, расположенного по адресу: «…», общей площадью 58,8 кв. м, в нежилое помещение от 23.06.2011 г.

В обоснование иска Л.Е.В. указала, что ей на праве собственности принадлежала квартира площадью 35,5 кв. м, расположенная по адресу: «…».
При соблюдении всех установленных правил было произведено переустройство, перепланировка указанного жилого помещения с целью перевода его в нежилое помещение, в результате чего общая площадь квартиры увеличилась до 58,8 кв. м за счет присоединения мест общего пользования (коридора и подсобного помещения).

Для перевода жилого перепланированного и переустроенного жилого помещения в нежилое были собраны все необходимые документы в соответствии со ст. ст. 22, 23 ЖК РФ. Проект перевода был согласован в установленном порядке Комитетом по архитектуре и градостроительству Администрации МО «Город Саратов». Также было получено техническое заключение ООО «…», в соответствии с которым техническое состояние основных строительных конструкций здания в месте обследованного помещения можно охарактеризовать как удовлетворительное, несущие конструкции перепланировкой не затронуты.
На основании всех полученных разрешений истица в установленном законом порядке обратилась в Комитет по управлению имуществом г. Саратова с заявлением о переводе указанного жилого помещения в нежилое, однако получила отказ по тем основаниям, что в нарушении требований ст. 22 ЖК РФ истицей было не соблюдено условие для перевода жилого помещения в нежилое, а именно то, что указанная квартира используется собственником как нежилое.
При рассмотрении дела и вынесении решения об удовлетворении исковых требований суд первой инстанции сослался на следующее.

Права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием (ст. 18 Конституции РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 23 ЖК РФ для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме документов, установленных ч. 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с ч. 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в ч. 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

Законом установлены пределы осуществления права собственности на жилое помещение, которые заключаются в том, что собственник обязан: использовать жилое помещение по назначению, т. е. для проживания граждан (ч. 1 ст. 17 ЖК РФ, п. 2 ст. 288 ГК РФ), поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. с. 30 ЖК РФ).

Использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности допускается с соблюдением положений, установленных ч. 2 и 3 ст. 17 ЖК РФ, п. 3 ст. 288 ГК РФ.

Нарушение установленных законом пределов осуществления права собственности на жилое помещение влечет применение к собственнику различного рода мер ответственности, предусмотренных законодательством, например, административной в виде предупреждения или штрафа (ст. ст. 7.21, 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях), гражданско-правовой в виде лишения права собственности на жилое помещение (ст. 293 ГК РФ).

Согласно ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Между тем, в настоящее время как обязанность по переводу жилого помещения в нежилое помещение в случае размещения в нем предприятий, учреждений, организаций, так и порядок такого перевода, устанавливаются именно федеральными законами: Гражданский кодекс Российской Федерации непосредственно закрепляет обязанность по переводу жилого помещения в нежилое в случае размещения в нем предприятий, учреждений, организаций и предусматривает, что порядок, т. е. процедура такого перевода, определяется жилищным законодательством (п. 3 ст. 288); соответственно, Жилищный кодекс Российской Федерации регулирует порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое (ст. 23 и 24). В силу ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Оценив представленные в деле доказательства, суд сделал вывод о соблюдении Л.Е.В. жилищного и градостроительного законодательства при подаче ей документов в Комитет по управлению имуществом г. Саратова для перевода спорного жилого помещения в нежилое. Нарушение прав других лиц при переводе спорного жилого помещения в нежилое не установлено. При таких обстоятельствах, в отсутствие предусмотренных ст. 22 оснований, препятствующих переводу жилого помещения в нежилое, суд признал обжалуемое распоряжение № «…» незаконным, поскольку ст. 22 ЖК не предусмотрено такое условие отказа, как использование собственником жилого помещения как нежилое. Также суд счел, что поскольку все необходимые условия для перевода квартиры в нежилое помещение истицей были выполнены, то требование об обязании Комитета по управлению имуществом г. Саратова принять решение о переводе жилого помещения в нежилое подлежит удовлетворению.

Требования к нежилым помещениям могут отличаться от требований, предъявляемых к жилым помещениям. Это может быть различная звукоизоляция, температурный режим помещения и т. д.

Для осуществления перевода нежилых помещений в жилые ЖК РФ предусматривает только два ограничения:

во-первых, такой перевод не допускается, если соответствующее помещение не отвечает установленным для жилых помещений требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения указанным требованиям. Имеются в виду санитарные и технические правила и нормы, а также иные требования законодательства, о которых говорилось выше;
во-вторых, перевод невозможен, если право собственности на нежилое помещение обременено правами физических и (или) юридических лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды, доверительного управления и т. п.).
Учитывая вышеизложенное, довести процедуру перевода жилого помещения в нежилое до конца под силу не всем. При обжаловании отказа администрации в переводе суды нередко принимают прямо противоположные решения.

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда, рассмотрев кассационную жалобу заместителя главы администрации Н. Новгорода, главы администрации Автозаводского района Н. Новгорода С.В.И. на решение Автозаводского районного суда Н. Новгорода по гражданскому делу по иску Г.М.Н. к администрации Н. Новгорода, администрации Автозаводского района Н. Новгорода о переводе жилого помещения в нежилое, сохранении нежилого помещения в перепланированном состоянии, признании права собственности на нежилое помещение, определила решение суда первой инстанции отменить в полном объеме, вынести по делу новое решение.

Из материалов дела следует, что Г.М.Н. является собственником жилого помещения площадью «…» кв. м расположенного по адресу: «…». Г.М.Н. обратилась в ООО «...» с заявлением о возможности перевода и переоборудования жилой квартиры в нежилое помещение. 02.04.2010 г. она получила заключение о том, что вышеуказанный перевод будет возможен только при условии выполнения определенных требований.

05.04.2010 г. П.Е.В., представитель интересов истицы, обратилась в администрацию Автозаводского района Н. Новгорода с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, о переустройстве и перепланировке жилого помещения, предоставив технический паспорт помещения, инвентаризационный план помещения с экспликацией. В соответствии с заключением, выполненным ООО «...» о возможности перевода и переоборудования жилого помещения, Г.М.Н. были заключены договора на выполнение ремонтных работ от 27.01.2010 г. с ООО «...», данные документы были также предоставлены на комиссию для рассмотрения.

09.04.2010 г. межведомственной комиссией по переводу жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые и по согласованию переустройства и (или) перепланировки жилых помещений и нежилых помещений в многоквартирных домах администрации Автозаводского района Н. Новгорода было проведено комиссионное обследование помещения. В ходе обследования было установлено, что в квартире уже выполнены ремонтно-строительные работы без разрешительной документации, а именно: выполнено переоборудование оконного проема в дверной проем для организации отдельного входа в помещение; произведен монтаж конструкции отдельного входа без оформления ордера на проведение работ; квартира использовалась как нежилое помещение.

30.04.2010 г. межведомственная комиссия администрации Автозаводского района г. Нижнего Новгорода рассмотрела заявление и документы по вопросу перевода жилого помещения в нежилое, и на основании акта комиссионного обследования от 09.04.2010 г. отказала в переводе указанной квартиры в нежилое помещение на основании п. 3 ст. 24 ЖК РФ, поскольку были не соблюдены предусмотренные ст. 22 ч. 1 Жилищного кодекса РФ условия перевода жилого помещения в нежилое, а именно — строительные работы на 09.04.2010 г. были выполнены без разрешения межведомственной комиссии по переводу жилых помещений в нежилые.

Истица пояснила, что перепланировка и переоборудование квартиры выполнены в строгом соответствии с чертежами, подготовленными проектной организацией ООО «...» от 20.01.2010 г., а перепланировка и переоборудование в нежилое помещение соответствуют требованиям санитарно-гигиенических, противопожарных, строительных норм, действующих на территории РФ, обеспечивают безопасную для здоровья и жизни людей эксплуатацию помещения, не нарушают права и законные интересы граждан, не создают угрозу их жизни и здоровью.
Решением Автозаводского районного суда Н. Новгорода от 21 января 2011 г. исковые требования были удовлетворены, было постановлено:

перевести жилое помещение площадью «…» кв. м, расположенное по адресу: «…», в нежилое;
сохранить нежилое помещение в перепланированном и переустроенном состоянии, включающем в себя: демонтаж не несущей перегородки между ванной, санузлом и прихожей; демонтаж не несущей перегородки между кухней и прихожей; демонтаж не несущей перегородки между жилой комнатой и прихожей; демонтаж подоконного простенка с целью устройства отдельного входа; устройство проема в кирпичной стене; монтаж вновь возводимых перегородок из ГВЛ (ГВЛ влагостойкие); демонтаж санитарно-технических приборов в кухне, санузле, ванной; монтаж унитаза и умывальника в санузле; устройство крыльца; закладка входа в квартиру;
признать право собственности Г.М.Н. на нежилое помещение общей площадью «…» кв. м, имеющее отдельный вход.
В кассационной жалобе заместитель главы администрации Н. Новгорода, глава администрации Автозаводского района Н. Новгорода С.В.И. просил отменить решение по доводам того, что спорное помещение на момент обращения Г.М.Н. в суд фактически являлось нежилым помещением и использовалось как нежилое помещение. Кроме того, перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органом местного самоуправления, суд первой инстанции при принятии решения вышел за пределы своих полномочий.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия признала решение суда подлежащим отмене в полном объеме по следующим основаниям.

Обращение истицы в суд с настоящим иском вызвано отсутствием возможности использования данного помещения в перепланированном и переустроенном состоянии в качестве нежилого под размещение промтоварного магазина.

Удовлетворяя иск, суд исходил из того, что перепланировка и переоборудование спорного жилого помещения выполнены в соответствии с чертежами проектной организации ООО «...» от 20.01.2010 г., заключением специалистов ООО «...» и подтвержден факт соответствия выполненных перепланировки и переоборудования жилого помещения требованиям строительных норм и правил.

Кроме того, собственники помещений многоквартирного пятиэтажного дома не возражали против перепланировки квартиры согласно проекту перевода в нежилое помещение и устройства отдельного входа с крыльцом по фасаду дома.

Границы земельного участка, который занимает многоквартирный дом, сформированы, он поставлен на кадастровый учет.

Решением собственников помещений в многоквартирном доме, принятым на общем собрании путем голосования, передана в пользование Г.М.Н. часть земельного участка под строительство отдельной входной группы к помещению.

На основании данных обстоятельств суд первой инстанции удовлетворил требования истицы.

Судебная коллегия не согласилась с такими выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое определен ст. 23 ЖК РФ. Данный порядок предусматривает ряд последовательных этапов, начиная от подачи заявления заинтересованного лица с приложением необходимых документов, до принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения.

Кроме того, перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое в силу закона осуществляется органами местного самоуправления, по результатам которого он принимает соответствующее решение.

Исходя из системного толкования вышеуказанных норм, следует, что предметом судебной проверки является законность отказа в переводе жилого помещения в нежилое.

Из положений ст. 24 ЖК РФ следует, что отказ в переводе нежилого помещения в жилое помещение допускается в том числе в случаях непредоставления документов, определенных ч. 2 ст. 23 ЖК РФ и несоблюдения предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода помещения.

Разрешая спор и удовлетворяя требования Г.М.Н., суд первой инстанции не применил закон, подлежащий применению, не принял во внимание, что принятие решения о переводе жилого помещения в нежилое помещение относится только к компетенции соответствующего органа местного самоуправления, а не суда. Кроме того, на день разрешения спора истица не обращалась повторно к ответчику за принятием в этой части решения, предмет оспаривания отсутствует.

Положения ст. 14 ЖК РФ четко определяют полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений, в том числе к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относится принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые (п. 6 ч. 1).

Кроме того, п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ предусмотрено, что для перевода нежилого помещения в жилое собственник соответствующего помещения обращается в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения и представляет подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого). Перевод нежилого помещения в жилое не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует техническая возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям, либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Данное решение администрации Автозаводского района Н. Новгорода об отказе в переводе жилого помещения в нежилое от 30.04.2010 г. являлось предметом судебной проверки.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 14.09.2010 г. было отменено решение Автозаводского районного суда Н. Новгорода от 02.06.2010 г., которым удовлетворялись требования Г.М.Н., и принято новое решение об отказе истице в удовлетворении заявления к администрации Автозаводского района Н. Новгорода об отмене решения межведомственной комиссии администрации Автозаводского района Н. Новгорода от 30.04.2010 г. об отказе в переводе жилого помещения квартиры в нежилое.

Факт повторного обращения истицы в орган местного самоуправления с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, по результатам которого было бы принято решение о переводе или об отказе в переводе помещения, отсутствует.

При таких обстоятельствах решение суда не было законным и обоснованным, оно подлежало отмене.

Учитывая, что обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся доказательств, судебная коллегия отменила решение и приняла по спору новое решение, которым в удовлетворении иска Г.М.Н. отказано в полном объеме.

Важно помнить, что перевод жилого помещения в нежилое и обратно должен осуществляться в полном соответствии с требованиями законодательства.

Самовольное размещение офиса или магазина в жилом помещении влечет за собой закрытие организации и наложение на собственника административной ответственности. Также на собственника налагаются обязательства по возвращению помещению его первоначального состояния. Те же правила действуют для помещений, самовольно переведенных из нежилых в жилые.

В заключение хотелось бы порекомендовать гражданам и организациям отстаивать свои права и законные интересы, пробиваться через административные барьеры и добиваться своих поставленных целей.

https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?528